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物業管理和諧發展芻議

發布時間:2015-6-23 16:06:23 來源:本站 點擊數:

隨著我國城市建設和房地產業的迅猛發展以及城市化進程的加速推進,物業管理逐漸成為一個獨立的行業,展現出廣闊的發展前景。2006年,黨中央在十六屆四中全會上提出了“構建社會主義和諧社會”的偉大目標。“和諧社會”就是指民主、法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。和諧社會的構建賦予了每個行業不同的歷史使命。物業管理作為社區建設中的重要組成部分,其管理目標和職能也伴隨著我國經濟和社會的發展逐步發生了轉變。但是,當前我國的物業管理水平與我國的社會經濟發展速度相比,明顯滯后。因此,在和諧社會背景下,如何轉變觀念,提高我國物業管理行業的整體水平,促進社會主義和諧社區建設,并進一步促進社會主義和諧社會的建設,成為擺在廣大物業管理從業者面前的一個重要課題。本文即在明晰物業管理與和諧社會關系的基礎上,分析了目前物業管理發展中的諸多不和諧現象,并就打造“和諧物管”提出了粗淺的見解,期望能對新時期物業管理的發展提供參考。


1和諧社會建設中物業管理具有重要作用


1.1和諧社會的構建賦予了物業管理重要的歷史使命


物業管理機構分布在各個社會基層社區,為廣大業主面對面地服務,是促進城市社會經濟發展、維護社區穩定、促進社會和諧的積極實踐者。社區和諧是社會和諧的基礎,物業管理成為社區和諧與社會和諧的重要保障,擔負起重要的歷史使命。


1.1.1物業管理的健康發展是城市現代化發展的需要


城市現代化主要是指城市服務的現代化,其對城市的服務功能和服務程度有十分高的要求。物業管理作為第三產業服務部門中重要的一個行業,為城市居民提供全方位服務是物業管理的出發點和歸宿。因此,物業管理的健康、快速發展將有利于擴大城市服務范圍,完善城市服務功能,提高城市現代化水平。


1.1.2物業管理是輔助社區管理行政事務、維護業主權益的重要力量


社區是社會的“細胞”,社區業主及物業使用人不是獨立存在的,總要受一定行政區域范圍內街道辦事處、派出所等政府機構的管理,相應地開展計劃生育管理、治安管理等。上述行政事務管理本應是相應行政機構的職能,但在實際工作中,物業管理企業作為社區業主的“管家”起到了相當大的輔助作用,有效協助了有關政府部門開展工作。另外,物業管理企業提供高品質的服務的同時,積極理順了業主、開發商和自身的關系,將三者的權益關系明晰化,努力避免了種種矛盾,對維護業主權益起了較大的推動作用。


1.1.3物業管理企業在和諧社區建設中不可或缺


構建社會主義和諧社會是一項系統工程,而社區作為社會的一個“縮影”,創建和諧社區也就成為構建社會主義和諧社會的一個基礎工程。隨著城市化進程的不斷加快,居民社區越來越多,物業管理也就逐漸成為一個十分重要的行業。由于物業管理企業在推動社區建設、管理社區活動、維護社區安全與秩序等方面起著十分重要的作用,所以,物業管理企業在構建和諧社區的過程中負有不可推卸的責任。尤其是物業管理企業在社區中組織和參與開展形式多樣、健康有益的社區文化活動,不僅有利于豐富居民的精神文化生活,而且有助于促進鄰里和睦,增強業主的認同感和歸屬感。


1.2構建和諧社會背景下物業管理面臨著新的機遇與挑戰


構建和諧社會賦予了物業管理行業重要的歷史使命,同時也給物業管理行業的發展提供了良好機遇,帶來了一定的挑戰。和諧社會背景下,物業管理行業需要進一步更新觀念,抓住機遇。首先,要抓住《物權法》的頒布實施及《物業管理條例》修訂的良好契機,大力推進物業管理的法制化進程。其次,要研究拓展物業管理的服務范圍,根據廣大社區群眾的需求和承受能力,選擇好服務內容和收費標準。同時,還要妥善處理好基本的物業需求和特殊需求的關系,做到在效率和公平之間選擇平衡點,在提高物業服務的同時又能化解一些社會問題。最后,要充分發揮物業管理在社區建設,尤其是在社區服務業的發展中所具有的重要作用和優勢,努力創建物業管理與社區建設良性互動的新機制,以物業管理服務推動社區服務發展,抓住機遇,為構建和諧社區發揮應有的作用,為構建和諧社會作出應有的貢獻。


2物業管理中的“不和諧”現象


物業管理發展中的不和諧現象主要反映在物業管理糾紛上。物業糾紛是指業主與物業公司之間在物業管理服務合同的訂立、履行和終止過程中發生的權利義務爭議。目前,物業糾紛呈現出類型的多樣化、群體化、敏感程度高、處理難度大等諸多特點,成為物業管理中的主要不和諧現象。


2.1業主與開發商之間的物業糾紛


業主與開發商之間是基于商品房買賣合同的建立的商品房銷售合同法律關系,而物業糾紛卻是業主與物業公司之間因物業服務問題發生的權利義務爭議,開發商之所以被卷入到主體雙方為業主與物業公司的物業糾紛之中,主要是開發商在出售房產過程中的違約行為導致的。比如,不能如期辦理房產證、小區綠地面積縮水、房屋存在質量問題或開發商承諾減免一定期限的物業費而不被物業公司認可等。現實中,由于新建住宅小區的前期物業管理往往是由開發商投資設立的物業公司負責,業主一旦發現自己所購房產有質量問題,在與開發商協商無果的情況下,就會將怨氣發泄到開發商的子公司——物業公司身上,物業公司收取的物業費及其他費用自然成了受“株連”的對象。


2.2業主與物業公司之間的物業糾紛


業主與物業公司之間的矛盾主要集中在物業公司非法侵占小區綠地、亂收費、管理水平低等問題上。如物業公司收費方式透明度不高,提供的服務與業主所交納的物業費不符,收費不做事,甚至巧立名目亂收費等。比如,收取垃圾費后,小區很多地方依然垃圾成堆;一些物業公司還自立收費項目,收取諸如所謂的水電備用金、電梯使用費、裝修保證金等;一些公司管理混亂,工作疏忽不到位,解決問題不及時。另外,對于路燈不亮、下水管道堵塞、相鄰關系糾紛等事關業主切身利益等問題的管理,由于沒有經濟利益,其往往視而不見。而小區業主,普遍存在著“少交費,多享受”的心理。少數業主甚至認為,自己花了錢,一旦物業公司的管理服務與自己的意愿不符,不論自己的意愿是否合法,就會心態失衡而惡意欠費。充分反映了主體雙方重權利、輕義務的心理。


2.3業主之間的物業糾紛


業主委員會的組成通常會引起一些物業糾紛。按規定,在業主大會選聘物業管理企業前,開發商應選聘物業管理企業負責小區的前期物業管理,直至業主大會與選聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效。由于業主委員會成立后選聘的物業管理企業時常會終結開發商選聘的前期物業管理企業的管理服務,直接影響到該企業的經濟利益,其必然會與小區業主的利益發生沖突。另外,雖然業主委員會是由業主大會公選的業主組成的自治組織,但是由于其成員有限,不可能代表所有業主的利益,業主與業主委員會之間也是矛盾重重。同時,業主之間往往因亂停放交通工具、隨意堆放雜物、違章搭建等違規行為,在得不到物業公司及時協調和解決時易引發物業糾紛。


3新時期打造“和諧物管”的對策建議


3.1建立道德與法制雙重約束機制


盡管物業管理諸多利益主體的權利義務關系的維持與發展需要法律的約束,但單純的法制建設不能完全解決構建和諧物管的問題。因為道德與法制是相輔相成的,需要道德與法制從不同的方面共同規范物業管理的健康發展。


加快物業管理的立法步伐,盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系,已成為保障行業健康持續發展的當務之急。另外,道德約束對實現物業管理的和諧發展有至關重要的作用。物業管理需要業主與物業管理企業的共同努力,雙方主體除了享受權利和履行義務之外,還必須將自身納入整個社會的道德體系建設之中,相互配合。只有這樣的“道”、“法”相輔相成,物業管理的和諧發展才會成為可能。


在道德與法制雙重約束機制中,構建物業管理行業誠信體系,對改善服務環境、規范競爭秩序、防范管理風險、推動整體行業的發展有重要作用。在構建和諧物管時,各方主體要堅持誠實守信的原則,運用信息化手段,健全信用檔案體系,形成市場各方主體誠信守約的管理機制,逐步形成覆蓋全行業的誠信體系。


3.2建立切實有效的長效監督機制


物業管理監督機制包含三個方面的內容:一是社會公眾對物業管理行業的監督機制;二是物業管理行業協會對本行業的監督機制;三是政府相關部門對物業管理行業的行政監管機制。物業管理要實現可持續發展,就要充分發揮行業協會的橋梁和紐帶作用,加強行業自律,注重行業指導,充分發揮行業協會的服務、代表、協調職能,推動形成運轉協調、和諧高效的物業管理體制。政府主管部門和街道辦事處應當將物業管理企業的經營服務行為、業主大會及業主委員會的工作列為行政監管內容,并采取必要的管理措施,依法維護好物業管理市場的秩序。社會監督職能能夠成為業主監督和社會監督乃至政府行政管理的重要參考,使物業管理的公平、公正、公開成為可能,這有利于物業管理持續健康發展。


3.3建立以“權利”為核心的行業共識


權利有人權和物權之分。尊重人權可以貫徹以人為本的理念,尊重物權可以減少糾紛,兩者從不同側面反映出和諧、科學發展的重要組成部分。物業管理服務中,把以人為本作為物業管理服務的核心和靈魂,是提高物業管理水平的根本保證。物業管理中要增強業主對物業管理的參與性,充分尊重人的需求,充分尊重人在服務過程中的平等地位。


目前,我國物業的共用部位、共用設施設備及小區配套的房屋、道路、場地等產權界定比較模糊。責、權、利難以界定,不僅給物業管理和收費帶來困難,而且容易產生權利糾紛。因此,要實現物業管理的和諧發展必須建立物權相關法律法規體系,在法律層面上界定業主“私權”。


3.4建立物業的科學化管理模式


物業的科學化管理模式包括物業管理的專業化和標準化兩個方面。物業管理專業化包含組織機構專業化、管理隊伍的專業化和管理設施設備的專業化。物業管理行業的標準化是行業發展成熟的重要標志。應加大物業管理協會等行業組織對行業標準的制定、企業資格認證、從業人員資格認證等行業標準化的建設,逐步形成具有區域特色的標準化認證與評估體系。


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